Com cinco votos pela imunidade do ITBI na integralização de imóveis e nova base de cálculo a partir de 2027, o calendário passou a integrar a estratégia da holding patrimonial.
Gancho
Em 16 de setembro de 2026, o placar do STF no Tema 1.348 chegou a cinco votos a dois pela imunidade do ITBI quando imóveis são integralizados ao capital de empresas cuja atividade preponderante é imobiliária. O julgamento foi suspenso antes de terminar. E, em 2027, entra em vigor a nova base de cálculo do imposto.
O que aconteceu
O Supremo julga o RE 1.495.108, leading case do Tema 1.348 da repercussão geral, relatoria do Ministro Edson Fachin. A controvérsia é o alcance da ressalva final do art. 156, § 2º, I, da Constituição, que afasta a não incidência do ITBI "se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".
O julgamento foi retomado no Plenário físico em 2 de setembro de 2026, após destaque. Em 16 de setembro, o placar registrava cinco votos pela imunidade ampla — Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux — contra dois pela manutenção da exceção, de Gilmar Mendes e Flávio Dino. O Ministro Alexandre de Moraes pediu mais tempo para analisar o caso, e o julgamento segue suspenso, sem tese fixada.
Dois pontos do que já se votou merecem registro. O relator condicionou a imunidade à inexistência de simulação ou fraude à lei — ressalva reforçada no voto do Ministro Zanin, que excluiu operações artificiais. E a discussão não se confunde com o Tema 796 (RE 796.376, julgado em 5 de agosto de 2020), no qual o STF já decidiu que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital social integralizado.
No plano normativo, a Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, alterou os arts. 35, 38 e 41 do CTN. O art. 38 passou a definir valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado, estimado pela administração a partir de preços de mercado, informações notariais e registrais e características do imóvel. Os efeitos dessa parte da lei se produzem a partir de 2027, por anterioridade.
A leitura técnica
O que está em jogo no Tema 1.348 é se a holding patrimonial que existe para administrar e locar os próprios imóveis da família pode capitalizar-se com esses imóveis sem pagar ITBI. Pela leitura literal da parte final do art. 156, § 2º, I, não poderia: a locação de bens imóveis está expressamente na ressalva. A tese que prevalece até aqui no Supremo é outra — a de que a ressalva foi concebida para o caso de transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não para a integralização de capital, que é hipótese autônoma no mesmo inciso. Se essa leitura se confirmar, um número muito grande de reorganizações patrimoniais deixará de ter custo de ITBI na entrada.
O segundo movimento é menos comentado e talvez mais relevante no dia a dia. Até a LC 227/2026, a discussão sobre base de cálculo do ITBI vinha ganha pelo contribuinte: o STJ, no Tema 1.113, havia fixado que o valor da transação declarado goza de presunção de veracidade e que o município não pode arbitrar unilateralmente valor de referência sem processo administrativo. O novo art. 38 do CTN reconstrói o terreno: define valor venal por critérios de mercado e entrega à administração a estimativa. Na prática, inverte-se o ônus — não é mais o fisco que precisa derrubar o valor declarado; é o contribuinte que precisa sustentar o seu.
Daí a geometria do momento. De um lado, uma tese constitucional que caminha para reduzir a zero o ITBI de uma operação; de outro, uma regra infraconstitucional que, a partir de 2027, aumenta a base sobre a qual o imposto incide quando ele for devido. Para quem tem integralização a fazer, o calendário deixou de ser detalhe. E vale lembrar que o fato gerador do ITBI é o registro no Cartório de Registro de Imóveis, não a assinatura do ato societário — quem decide em dezembro e registra em fevereiro decidiu, para efeito fiscal, em fevereiro.
Há ainda o cenário de modulação. Sempre que o Supremo fixa tese favorável ao contribuinte em matéria de impacto municipal — e os municípios sustentaram perda anual superior a R$ 1,1 bilhão — a modulação temporal entra em discussão, tipicamente resguardando quem já discutia a questão na data do julgamento. Quem está fora de qualquer discussão na data da tese costuma ser o primeiro a ficar de fora do benefício.
Quem isso atinge
- Famílias com holding patrimonial constituída para administrar e locar imóveis próprios
- Empresários que pretendem capitalizar a sociedade com imóveis pessoais
- Sócios que integralizaram imóveis nos últimos cinco anos e recolheram ITBI
- Empresas do setor imobiliário, incorporadoras e administradoras de locação
- Quem tem auto de infração ou discussão administrativa de ITBI em curso
O que fazer, e até quando
- Levantar as integralizações dos últimos cinco anos e o ITBI efetivamente recolhido em cada uma. O prazo para pleitear restituição de indébito é de cinco anos contados do pagamento (art. 168 do CTN) e corre independentemente do desfecho do julgamento — tese favorável não ressuscita prazo já vencido.
- Separar tecnicamente as duas discussões. Excesso sobre o capital social integralizado é Tema 796, já decidido contra o contribuinte. Atividade preponderante imobiliária é Tema 1.348, ainda em aberto. Misturar as duas enfraquece a tese.
- Tratar o cronograma de registro como variável fiscal. Como o fato gerador é o registro, operações desenhadas em 2026 e registradas em 2027 sujeitam-se à nova sistemática de base de cálculo do art. 38 do CTN.
- Documentar substância econômica. Laudo de avaliação consistente, contabilização correta, atividade efetiva da sociedade e coerência entre o ato societário e a realidade operacional. Tanto o relator quanto o Ministro Zanin ressalvaram simulação e fraude — a imunidade não protege estrutura de papel.
- Acompanhar a retomada do julgamento e avaliar, caso a caso, se convém estar com discussão formalizada antes da fixação da tese, diante do risco de modulação.
O que custa não fazer
Quem espera a tese sair para só então organizar a documentação corre o risco de chegar à modulação sem processo, ao prazo de restituição sem pedido, e a 2027 com uma base de cálculo maior sobre a mesma operação.
Registro editorial
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Pilar: 1 — Patrimônio sob pressão fiscal
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Serviço correlato (praticado no Brasil): constituição e reorganização de holding patrimonial; escritura de integralização e registro imobiliário; defesa administrativa e judicial de ITBI e repetição de indébito
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Estirpe editorial: Avançado
Fontes: - STF tem 5 votos contra ITBI sobre capital de imobiliárias — Consultor Jurídico, 16/09/2026 · - STF reinicia julgamento sobre ITBI em capital social de imobiliárias — Consultor Jurídico, 02/09/2026 · - STF — andamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108) · - Alterações no ITBI: fato gerador e base de cálculo na LC 227/2026 — Consultor Jurídico, 03/02/2026 · - Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026 — texto oficial · - STF inicia análise sobre imunidade de ITBI na integralização de capital social de imobiliárias — IRIB
No radar da próxima semana
- Retomada do Tema 1.348 no STF, com atenção à tese final, à ressalva para simulação e fraude e a eventual modulação temporal.
- Aplicação do REsp 2.166.724, especialmente em ações revisionais fundadas no art. 505, I, do CPC.
- Transição estadual do ITCMD após a LC 227/2026, com reflexos em bens móveis, títulos e créditos com elemento estrangeiro.
- Operacionalização de inventários transnacionais, com foco em procurações, apostilas, traduções e registro de imóveis brasileiros.
Nota de conformidade
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Registro de verificação
A pauta desta semana foi conferida em fontes primárias e secundárias indicadas no material editorial até 21/9/2026: Tema 1.348 do STF (RE 1.495.108), Constituição Federal art. 156, § 2º, I, Tema 796 do STF, LC nº 227/2026 e CTN arts. 35, 38, 41 e 168; REsp 2.166.724 da Corte Especial do STJ, Temas repetitivos 540 e 736 e CPC art. 505, I; CPC art. 23, II, LINDB art. 10, Constituição Federal art. 5º, XXXI, Tema 825 do STF, Resolução CNJ nº 571/2024, Decreto nº 8.660/2016 e Informativo de Jurisprudência do STJ, Edição Extraordinária nº 23.
Cautelas registradas. O Tema 1.348 está suspenso e sem tese final fixada; a leitura sobre modulação é risco técnico, não decisão. A decisão do STJ sobre coisa julgada em trato continuado trata de efeitos futuros e exige provocação pela via adequada; não anula automaticamente parcelas pretéritas. O conteúdo sucessório internacional trata exclusivamente de direito brasileiro; questões de lei estrangeira dependem de profissional licenciado na jurisdição competente.
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