Em 19 de outubro de 2026 o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348. Em 22 de outubro saiu a ata. A partir dali, o município não pode mais cobrar ITBI sobre imóvel integralizado ao capital social alegando que a empresa tem atividade imobiliária. Quem pagou por essa razão nos últimos cinco anos tem prazo para pedir de volta.
Gancho
Em 19 de outubro de 2026 o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348. Em 22 de outubro saiu a ata. A partir dali, o município não pode mais cobrar ITBI sobre imóvel integralizado ao capital social alegando que a empresa tem atividade imobiliária. Quem pagou por essa razão nos últimos cinco anos tem prazo para pedir de volta.
O que aconteceu
O Supremo Tribunal Federal julgou o RE 1.495.108/SP, relator ministro Edson Fachin, Tema 1.348 da repercussão geral, em sessão virtual encerrada em 19/10/2026, com ata publicada em 22/10/2026. Venceu a tese do relator por ampla maioria, vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino (as publicações especializadas divergem entre 8x2 e 9x2; o placar exato será confirmado com o acórdão).
A tese proposta e acolhida afirma que a imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, na realização de capital social mediante integralização de bens e valores, "é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária", "ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei" com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade.
O acórdão ainda não foi publicado. Não houve modulação de efeitos na decisão proclamada.
A leitura técnica
O que caiu foi a leitura municipal do art. 37 do CTN. Durante décadas, prefeituras usaram a regra da "atividade preponderante" — mais de 50% da receita vinda de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis — para negar a imunidade justamente a quem mais precisava dela: a holding patrimonial, a sociedade imobiliária, a empresa familiar que concentra imóveis. O resultado prático era que a estrutura mais recomendada para organizar sucessão virava a mais cara de montar, porque nascia com uma conta de ITBI de 2% a 3% sobre o valor dos imóveis. O Supremo disse que a Constituição não condicionou nada: a ressalva do art. 156, § 2º, I, à atividade preponderante vale para as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, não para a integralização de capital.
Há dois limites que continuam de pé, e ignorá-los é o erro clássico. O primeiro é o Tema 796 (RE 796.376/SC): a imunidade alcança apenas o valor efetivamente destinado ao capital social subscrito. Imóvel conferido por valor superior ao capital, com a diferença lançada em reserva de capital, tem ITBI sobre o excedente. Isso não mudou e não vai mudar. O segundo é a ressalva de simulação ou fraude à lei, que agora passa a ser o campo de batalha: a prefeitura que perdeu o argumento da atividade preponderante tende a migrar para o argumento do arbitramento e da simulação, nos termos do art. 149, VII, do CTN. A diferença é relevante: esse ônus é da Fazenda e exige instrução probatória, não presunção. Holding com propósito negocial documentado, contabilidade regular e tempo de existência atravessa essa discussão; holding montada às vésperas da venda do imóvel, não.
Permanece em aberto a questão do valor de integralização. Integralizar pelo valor constante da declaração de bens do sócio é faculdade do art. 23 da Lei 9.249/1995 e evita apuração de ganho de capital na conferência. Alguns municípios tratam a diferença entre esse valor histórico e o valor venal como "excedente" tributável, mesmo sem destinação a reserva de capital. A jurisprudência não é uniforme, embora a 1ª Turma do STF já tenha aplicado o Tema 796 a essa diferença (AgR na Rcl 69.420/SP). É o ponto a observar na publicação do acórdão.
Sobre restituição: o prazo é de cinco anos contados de cada pagamento (arts. 165, I, e 168, I, do CTN), e o julgamento não reabre nem suspende esse prazo. Tomando 22/10/2026 como referência, recolhimentos anteriores a 22/10/2021 já estão prescritos. Em regra, legitimada é a sociedade adquirente, mas isso depende da lei municipal. Caminhos: pedido administrativo — com ação anulatória em dois anos no caso de indeferimento, art. 169 do CTN — ou ação de repetição de indébito, com pagamento por precatório ou RPV.
Quem isso atinge
- Famílias que adiaram a constituição de holding patrimonial por causa do custo de ITBI
- Sociedades imobiliárias, construtoras e empresas de locação que pagaram ITBI na formação do capital
- Empresários que integralizaram imóveis em sociedade operacional nos últimos cinco anos
- Sócios em processo de reorganização societária com imóveis no acervo
- Quem tem execução fiscal ou cobrança municipal de ITBI em curso pelo fundamento da atividade preponderante
O que fazer, e até quando
- Levantar os recolhimentos de ITBI dos últimos cinco anos vinculados a integralização de capital, com guias, data de pagamento e identificação do fundamento da cobrança. O marco prescricional é individual por guia — para cada pagamento há uma data-limite distinta.
- Separar o que é excedente do que é capital subscrito. Só a parcela destinada ao capital social está coberta. Pedido que mistura as duas parcelas tende a ser indeferido integralmente.
- Decidir entre via administrativa e judicial considerando o comportamento do município, o prazo de dois anos do art. 169 do CTN em caso de indeferimento e o regime de precatório.
- Em cobranças e autuações em curso, invocar o Tema 1.348 desde já: a tese de repercussão geral é de observância obrigatória e a ausência de modulação favorece a aplicação imediata.
- Em estruturas novas, documentar propósito negocial, laudo ou critério de avaliação e correspondência entre valor conferido e capital subscrito — a disputa migrou para esse terreno.
O que custa não fazer
Cada mês de inércia prescreve um mês de ITBI restituível, e a estrutura montada sem lastro documental entrega à prefeitura exatamente o argumento de simulação que o Supremo deixou de pé.
Registro editorial
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Pilar: 1 — Patrimônio sob pressão fiscal
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Serviço correlato (praticado no Brasil): constituição e reorganização de holding patrimonial/imobiliária; repetição de indébito de ITBI; defesa em execução fiscal municipal
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Estirpe editorial: Intermediário
Fontes: - STF, RE 1.495.108/SP, Tema 1.348, rel. min. Edson Fachin, j. 19/10/2026 (ata publicada em 22/10/2026) — Tema da repercussão geral: https://portal.stf.jus.br/jurisprudencia/detalhesTema.asp?idTema=1348 · - STF, consulta processual (RE 1.495.108): https://portal.stf.jus.br/processos/ · - STF, RE 796.376/SC, Tema 796 (imunidade não alcança o excedente ao capital social): https://portal.stf.jus.br/jurisprudencia/detalhesTema.asp?idTema=796 · - Machado Meyer, "STF reconhece imunidade incondicionada de ITBI na integralização de capital com imóveis": https://www.machadomeyer.com.br/pt/inteligencia-juridica/publicacoes-ij/imobiliario/stf-reconhece-imunidade-incondicionada-de-itbi-na-integralizacao-de-capital-com-imoveis · - Migalhas, "ITBI na integralização de imóveis: STF reconhece imunidade a holdings": https://www.migalhas.com.br/depeso/467140/itbi-na-integralizacao-de-imoveis-stf-reconhece-imunidade-a-holdings · - Conjur, "STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de imóveis" (24/10/2026): https://conjur.com.br/2026-out-24/stf-reconhece-imunidade-de-itbi-na-integralizacao-de-imoveis/ · - Constituição Federal, art. 156, § 2º, I: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm · - CTN, arts. 37, 149, VII, 165, 168 e 169: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm · - Lei 9.249/1995, art. 23: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm
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Registro de verificação
Pauta fechada em 26/10/2026. Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP): julgamento concluído em 19/10/2026, ata publicada em 22/10/2026, acórdão ainda não publicado; o placar exato (8x2 ou 9x2) e a redação definitiva da tese serão confirmados com o acórdão. Rcl 89.018: notícia de 23/10/2026; número e data do julgamento de mérito a confirmar no andamento processual do STF. LC 227/2026: o texto não cita número de artigo, pois a numeração diverge entre as fontes consultadas.
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