Poucos temas do direito condominial contemporâneo consumiram mais tinta e mais divergência que a locação de curta temporada por meio de plataformas digitais. Entre a defesa intransigente do direito de propriedade e a preservação da destinação residencial, o debate migrou dos tribunais estaduais para a doutrina especializada, retornou como recurso especial, atravessou duas turmas do Superior Tribunal de Justiça em direções nem sempre convergentes e, em maio de 2026, encontrou na 2ª Seção do STJ o desfecho mais denso até aqui produzido — sem que se tenha, ainda, o desfecho definitivo.

Este artigo se propõe a percorrer essa trajetória em suas três camadas: as raízes doutrinárias que anteciparam o eixo dogmático hoje adotado, a sequência de decisões do STJ que o consolidaram e o que resta em aberto no horizonte do Tema Repetitivo 1.443. Ao fim, propõe-se uma leitura do que, a partir de agora, muda para proprietários, síndicos e advogados que atuam na fronteira entre o direito individual de fruição e a governança coletiva do condomínio edilício.

I. Uma controvérsia que amadureceu por camadas

O impasse jurídico em torno da oferta de imóveis residenciais por meio de plataformas de estadia de curta duração é, no fundo, um caso escola. Ele reúne, em uma mesma controvérsia, a colisão entre o direito individual à propriedade (art. 5º, XXII, da Constituição), o dever do condômino de respeitar a destinação da edificação (art. 1.336, IV, do Código Civil), a autonomia normativa da convenção condominial (arts. 1.333 e 1.334) e a economia digital em rede que reorganizou, em menos de uma década, o mercado global de hospedagem.

Durante muitos anos, os tribunais estaduais oscilaram entre duas teses. De um lado, a tese permissiva — a locação por meio de plataforma seria mera modalidade da locação por temporada prevista no art. 48 da Lei 8.245/1991; sua vedação exigiria alteração expressa da convenção, com o quórum qualificado do art. 1.351 do Código Civil. De outro, a tese restritiva — a exploração reiterada, com alta rotatividade e serviços auxiliares, aproximaria a atividade da hospedagem hoteleira; a cláusula genérica de destinação residencial bastaria para vedar a prática, independentemente de deliberação assemblear específica.

O quadro se tornou insustentável. O mesmo tipo de conflito, ajuizado em condomínios semelhantes, gerava desfechos opostos conforme a Câmara e o Tribunal. A tese vencedora, quando havia, mudava a cada turma. A insegurança jurídica — na expressão do próprio STJ — era palpável.

II. As raízes doutrinárias: três leituras que anteciparam o desfecho

Antes que o STJ pacificasse o tema, três leituras doutrinárias formaram o solo teórico sobre o qual as decisões vieram a se assentar. Cada uma delas contribuiu com um recorte analítico específico — e nenhuma delas, isoladamente, deu a resposta que a Corte acabou adotando.

2.1. A análise empresarialista de Cabral e Viana

No estudo publicado em 2022 na Revista de Direito Civil Contemporâneo, André Luiz Cavalcanti Cabral e Davi Travas Viana propuseram uma leitura empresarialista da matéria. Partindo do conceito de empresário do art. 966 do Código Civil — profissionalismo, atividade econômica organizada, produção ou circulação de serviços —, os autores demonstraram que o anfitrião típico das plataformas digitais não celebra locação por temporada no sentido técnico da Lei do Inquilinato: exerce atividade empresarial, ainda que sem o devido registro no Ministério do Turismo, configurando o que denominaram hospedagem irregular.

A contribuição central da leitura foi deslocar o eixo do debate. Não se trata de discutir se a locação por temporada é permitida — é. Trata-se de identificar quando a atividade praticada extrapola a moldura da locação e passa a configurar exploração empresarial da residência. O critério tríplice proposto pelos autores — empresarialidade, prestação de serviço (ainda que doméstico) e discurso empresarial — antecipou, em quatro anos, o núcleo argumentativo que a Ministra Nancy Andrighi viria a empregar.

2.2. A proporcionalidade e o caso concreto em Oliveira

Gleydson Kleber Lopes de Oliveira, comentando o REsp 1.819.075/RS ainda em 2022, sustentou tese distinta e complementar. Para o autor, a natureza jurídica do contrato depende, essencialmente, da presença ou ausência de prestação de serviços auxiliares. A mera locação de espaço, por prazo curto, sem serviços, permanece sob a Lei do Inquilinato; a locação com pacote hoteleiro (limpeza, enxoval, café da manhã, portaria autônoma) desloca-se para o campo da hospedagem.

A partir dessa distinção, o autor invocou o princípio da proporcionalidade para propor que a vedação condominial só seria legítima diante da comprovação, no caso concreto, do desvirtuamento da destinação. O ponto crítico da tese está em uma advertência que os precedentes posteriores acabariam por relativizar: "a alta rotatividade e a ausência de vínculo dos ocupantes, por si sós, não fazem com que o contrato seja reputado de hospedagem". A eventual perturbação do sossego, para Oliveira, deveria ser combatida no plano das sanções administrativas condominiais — não no plano da vedação absoluta da atividade.

2.3. A crítica sistêmica de Rizzardo Filho

Em ensaio publicado em 2025, Arnaldo Rizzardo Filho introduziu no debate um recorte que estava faltando: a distinção, herdada da literatura de negócios internacionais, entre economia de plataformas e economia do compartilhamento. A primeira corresponde à exploração empresarial organizada em rede, sob a lógica clássica do mercado — o modelo do Airbnb tradicional, com múltiplos imóveis, gestão profissional, alta rotatividade. A segunda descreve o compartilhamento pontual de recursos ociosos por particulares, sem vocação lucrativa contínua — o proprietário que hospeda visitantes durante um evento esportivo específico, ou que oferece um cômodo enquanto viaja.

A crítica do autor à jurisprudência do STJ é dura e tecnicamente relevante: ao tratar ambos os fenômenos como equivalentes, o Tribunal terminaria por reprimir também o compartilhamento residencial pontual, que não desvirtua a destinação nem gera externalidades condominiais significativas. Rizzardo Filho advertiu, ainda, que enquadrar o tema exclusivamente pela ótica da Lei do Inquilinato ignora o tratamento próprio da Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/2008) — obra doutrinária que, embora não tenha sido acolhida pelo STJ, formulou a pergunta correta: de que fenômeno econômico estamos, exatamente, tratando?

III. A trajetória do STJ: três decisões, três degraus

A jurisprudência do STJ sobre o tema não emergiu pronta em maio de 2026. Ela foi construída em três degraus sucessivos, cada um dos quais consolidando um deslocamento argumentativo em relação ao anterior.

REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, 2021). O primeiro degrau foi um julgamento fraturado. Diante de fato singularmente denso — condômina que dividia o próprio apartamento em cinco quartos, ofertava serviços de limpeza, café da manhã, roupa de cama, sem porteiro no edifício, com cobrança por diária —, a 4ª Turma dividiu-se. O relator originário, Ministro Luís Felipe Salomão, votou pela permissividade, com fundamento no direito de propriedade e no enquadramento da atividade como locação por temporada. Prevaleceu, porém, o voto divergente do Ministro Raul Araújo, que qualificou a atividade como hospedagem atípica de natureza empresarial e reconheceu a legitimidade da vedação condominial. A tese vencedora foi cirúrgica no ponto: a alta rotatividade combinada com serviços auxiliares configurava, no caso concreto, exploração comercial incompatível com a destinação exclusivamente residencial fixada em convenção.

REsp 1.884.483/PR (3ª Turma, 2021). Sete meses depois, a 3ª Turma, por meio do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, chancelou entendimento próximo em contexto distinto. A hipótese envolvia condomínio cuja convenção previa expressamente vedação a locações inferiores a noventa dias. O Tribunal ratificou a validade da restrição convencional e reforçou o argumento de que a deliberação assemblear qualificada tem competência para regulamentar — ou vedar — o uso das unidades quando a atividade desvirtue a destinação do edifício.

REsp 2.121.055/MG (2ª Seção, 2026). Em 7 de maio de 2026, por maioria de cinco votos a quatro, a 2ª Seção do STJ — responsável pela uniformização em matéria de direito privado — proferiu decisão que reformulou o eixo dogmático da controvérsia. A relatoria coube à Ministra Nancy Andrighi, cujo voto vencedor articulou três premissas técnicas de particular relevância.

A primeira: o contrato intermediado por plataformas digitais é atípico. Não se enquadra integralmente na locação por temporada da Lei do Inquilinato, nem na hospedagem hoteleira da Lei 11.771/2008. Trata-se de figura contratual própria, forjada pela economia digital, à qual se aplicam as normas gerais do Código Civil — especialmente as que regem a vida condominial.

A segunda: o meio de disponibilização é irrelevante para a classificação jurídica do negócio. Seja a oferta feita por plataforma digital, por imobiliária, por anúncio afixado na portaria ou por classificado em jornal, o que define a natureza contratual é a substância do que se pratica — a reiteração da exploração, a alta rotatividade, a profissionalização —, não o canal utilizado.

A terceira e mais operativa: a exploração reiterada e profissionalizada, por sua natureza, altera a destinação da unidade. E toda alteração de destinação, por comando expresso do art. 1.351 do Código Civil, depende de aprovação de dois terços dos condôminos reunidos em assembleia. A conclusão que se extrai é aritmética: sem essa aprovação, a prática é inválida — não porque a convenção proíba expressamente, mas porque autorizá-la, sem observância do quórum qualificado, seria mudança de destinação irregular.

Quadro comparativo da trajetória jurisprudencial

IV. O que o REsp 2.121.055 efetivamente firmou

Convém dissecar, com precisão técnica, os efeitos concretos da decisão. O acórdão da 2ª Seção não proibiu a atividade — teria sido excesso, tanto do ponto de vista constitucional quanto econômico. O que ele fez foi reorganizar o ônus procedimental de sua prática.

Antes do REsp 2.121.055, a disputa se travava, essencialmente, sobre a existência ou não de vedação expressa. Se a convenção silenciasse, prevalecia — em boa parte das cortes estaduais — o direito de fruição do proprietário, com base em interpretação restritiva das limitações à propriedade. A partir do REsp 2.121.055, essa lógica se inverte: a autorização é o que exige deliberação qualificada; a ausência de deliberação equivale à vedação; a convenção silente joga contra o condômino que pratica a atividade sem prévia assembleia.

Na comparação dogmática com a jurisprudência anterior, o deslocamento é significativo. Enquanto o REsp 1.819.075/RS trabalhava, sobretudo, com o conceito de hospedagem atípica de natureza empresarial — próximo à leitura de Cabral e Viana —, o REsp 2.121.055/MG opera sobre outro fundamento: a mudança de destinação. O resultado prático é semelhante, mas o percurso é distinto — e essa distinção importa para a redação de notificações extrajudiciais, pareceres e peças processuais.

Quadro comparativo — locação por temporada × hospedagem atípica

V. O que ainda não está fechado: o Tema Repetitivo 1.443

Impõe-se uma advertência técnica que a divulgação apressada da decisão tem, com frequência, omitido: o REsp 2.121.055/MG não é precedente vinculante. Não se enquadra em nenhuma das hipóteses do art. 927 do Código de Processo Civil. Não é súmula vinculante, não é acórdão em repercussão geral, não é tese firmada em regime de recursos repetitivos. É jurisprudência persuasiva da 2ª Seção do STJ — de peso institucional considerável, mas sem obrigatoriedade formal para os demais juízes e tribunais.

O selo vinculante virá — e virá em breve — do julgamento do Tema Repetitivo 1.443, já afetado pelo STJ, que definirá se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção condominial é, por si só, suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. Quando publicado, esse acórdão passará a vincular todo o Judiciário nacional nos termos do art. 927, III, do CPC.

Até lá, o cenário jurídico admite três leituras: (i) para os condomínios, o REsp 2.121.055/MG é fundamento sólido para notificar infratores e conduzir assembleias regulamentares; (ii) para os proprietários, é sinalização inequívoca de que a atividade sem aprovação assemblear é conduta de risco processual elevado; (iii) para os advogados, é ponto de partida obrigatório, mas não ponto de chegada — o profissional que hoje elabora parecer sem mencionar o Tema Repetitivo 1.443 entrega peça tecnicamente incompleta.

VI. O que muda, na prática

Para o proprietário

O proprietário que hoje explora seu imóvel por plataforma digital em condomínio residencial sem prévia aprovação assemblear de dois terços opera em zona de risco jurídico substantivo. Não se trata de risco teórico: notificações extrajudiciais, aplicação de multas condominiais, ações de obrigação de fazer com pedido cominatório e — em casos extremos — imposição judicial de perdas e danos por descumprimento contratual da convenção passaram a encontrar respaldo em precedente do STJ. A regularização anterior ao conflito é, invariavelmente, menos custosa que a defesa posterior à notificação.

Para o síndico e a administradora

Para o síndico, o REsp 2.121.055/MG oferece base técnica para conduzir três providências que antes eram terreno movediço: (i) a notificação formal do condômino infrator, com fundamento no descumprimento da destinação residencial; (ii) a aplicação das sanções previstas no regimento interno, observado o contraditório mínimo assegurado pela jurisprudência do STJ; (iii) a convocação de assembleia específica para deliberar sobre a autorização — ou vedação regulamentada — da atividade, com o quórum qualificado do art. 1.351.

Cautela, contudo, permanece devida. Proibições genéricas, aplicação de multas sem prévia notificação e restrição do acesso de hóspedes de forma unilateral pelo síndico podem, elas mesmas, configurar abuso de direito e gerar responsabilização do próprio condomínio. O precedente do STJ dá respaldo à conduta regulamentada — não a proibições sumárias.

Para o advogado

Ao advogado, o novo cenário exige três ajustes de método. O primeiro, dogmático: substituir, em pareceres e peças, a fundamentação anterior baseada nos REsp 1.819.075/RS e 1.884.483/PR pela fundamentação atualizada do REsp 2.121.055/MG — que se apoia, como visto, em eixo dogmático distinto (mudança de destinação, e não hospedagem irregular). O segundo, procedimental: sempre consignar a ressalva sobre a natureza persuasiva do precedente e a pendência do Tema Repetitivo 1.443. O terceiro, estratégico: para condomínios que ainda não deliberaram sobre o tema, o momento presente é oportuno para revisão da convenção — antes que a matéria retorne ao debate assemblear já com a pressão do precedente vinculante.

VII. A pergunta de fundo: proibir ou regular?

Percorrida a trajetória, permanece a questão que a jurisprudência, por sua natureza, não pode responder integralmente. A solução binária — permite ou proíbe — dá conta do caso concreto, mas não do fenômeno. A economia digital não desaparecerá por decisão do STJ. As plataformas continuarão a operar. Proprietários continuarão a buscar rentabilizar seus imóveis. Condomínios continuarão a demandar preservação da paz coletiva.

A resposta madura talvez esteja em uma terceira via — a mesma que Rizzardo Filho apontou em ensaio recente e que o Projeto de Lei 4/2025 (reforma do Código Civil) começa a tangenciar. Em vez da alternativa entre proibição total e permissividade absoluta, a hipótese regulamentar: cadastro prévio de hóspedes, limitação percentual de unidades operando simultaneamente sob esse regime, contribuição condominial específica para custear a segurança e a manutenção acrescidas pela alta rotatividade, responsabilização direta e proporcional do proprietário-anfitrião pelos atos dos hóspedes.

Essa é, verdadeiramente, a arquitetura jurídica que o tema demanda. Não a proibição cega, que ignora a realidade econômica e força a atividade para a clandestinidade condominial. Não a permissividade absoluta, que sacrifica o direito coletivo à segurança e ao sossego em nome de uma leitura absolutista da propriedade. Mas a regulamentação proporcional, deliberada em assembleia, formalizada na convenção, ancorada em regras claras de convivência.

É essa arquitetura que a advocacia condominial contemporânea está sendo chamada a desenhar — antes que o Tema Repetitivo 1.443 imponha, com força vinculante, o modelo que a assembleia, por sua própria vontade, não decidiu construir.

Referências

• Constituição da República Federativa do Brasil, art. 5º, XXII e XXIII.
• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.228, 1.333, 1.334, 1.336, IV e 1.351.
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 927.
• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), art. 48.
• Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/2008), arts. 21, 23 e 24.
• STJ, REsp 1.819.075/RS, 4ª Turma, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, j. 20.04.2021.
• STJ, REsp 1.884.483/PR, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 23.11.2021.
• STJ, REsp 2.121.055/MG, 2ª Seção, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 07.05.2026.
• STJ, Tema Repetitivo 1.443 (afetado, pendente de julgamento).
• CABRAL, André Luiz Cavalcanti; VIANA, Davi Travas. Reflexões sobre a (i)legalidade de exploração econômica de unidades condominiais residenciais para fins de estada de curta duração (Airbnb style). Revista de Direito Civil Contemporâneo, vol. 30, ano 9, p. 245-289. São Paulo: Ed. RT, jan./mar. 2022.
• OLIVEIRA, Gleydson Kleber Lopes de. A locação de imóveis por plataforma digital e o REsp 1.819.075/RS. In: Temas de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2022.
• RIZZARDO FILHO, Arnaldo. A plataformização do mercado imobiliário, a repercussão no direito brasileiro e os pontos obscuros ainda existentes. In: Tendências Imobiliárias — Mercado, Direito e Negócios. São Paulo: Foco, 2025.
• Projeto de Lei 4/2025 — Reforma do Código Civil (em tramitação no Congresso Nacional).

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