O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou 1º de dezembro de 2026 para o documento fiscal de locação de imóveis — e a dispensa de recolhimento depende de cumpri-lo.
Gancho
Em 3 de agosto passado, milhares de empresas brasileiras começaram a emitir nota fiscal com IBS e CBS destacados. Quem vive de aluguel não foi incluído — ainda. A data é 1º de dezembro de 2026, e faltam menos de quatro meses.
O que aconteceu
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho (Edição 143, Seção 1, página 25), fixou o cronograma oficial de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos com IBS e CBS.
O art. 1º, inciso III, alínea "g", é o que interessa a quem tem imóvel locado:
"g) nas locações de bens móveis e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, ressalvados os fornecimentos referidos na alínea 'd': 1º de dezembro de 2026"
E o inciso XVIII, para quem vende:
"XVIII — Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — NF-e ABI, modelo 77: 1º de dezembro de 2026."
Para optantes do Simples Nacional, o § 1º adia tudo para 1º de janeiro de 2027.
A leitura técnica
A primeira coisa a entender é que 2026 é ano de obrigação documental, não de pagamento. As alíquotas de teste deste ano — IBS de 0,1% (art. 343 da LC 214/2025) e CBS de 0,9% (art. 346) — vêm acompanhadas de uma dispensa expressa. O art. 348, § 1º da mesma lei estabelece:
"Fica dispensado o recolhimento do IBS e da CBS relativo aos fatos geradores ocorridos no período indicado no caput em relação aos sujeitos passivos que cumprirem as obrigações acessórias previstas na legislação."
A leitura é direta: quem emitir o documento fiscal corretamente não recolhe nada em 2026. Quem não emitir perde a dispensa. É um teste com consequência.
A segunda é que a NFS-e não tem data única. O Ato Conjunto nº 4 fragmentou o inciso III em oito alíneas com duas datas distintas: serviços sujeitos ao ISS em geral entram em 1º de outubro de 2026 (alínea "d"); locação de imóveis, taxas condominiais, bens imateriais e as demais hipóteses entram em 1º de dezembro. Confundir as duas datas é erro fácil de cometer e caro de corrigir.
A terceira é operacional, e é onde o prazo aperta. Emitir NFS-e de aluguel exige cadastro no ambiente nacional, adequação do sistema de cobrança, definição de quem emite quando há administradora envolvida, e revisão dos contratos de locação — que em geral nada dizem sobre nota fiscal, porque nunca precisaram dizer. Quatro meses é prazo suficiente para quem começar agora, e apertado para quem começar em outubro.
Um esclarecimento necessário: circulou em análises de julho a informação de que a obrigatoriedade para locação teria começado em 1º de agosto ou em 3 de agosto de 2026. Não é o que diz o Ato Conjunto nº 4. As datas de 3 de agosto valem para NF-e, NFC-e, CT-e, BP-e e MDF-e. Locação de imóveis é 1º de dezembro.
Quem isso atinge
- Holdings patrimoniais que auferem receita de locação
- Pessoas físicas enquadradas como contribuintes do regime regular — o que exige, cumulativamente, receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I da LC 214/2025)
- Quem aluga imóvel comercial a empresa que precisará do crédito
- Condomínios edilícios, quanto às taxas condominiais, também em 1º de dezembro
- Quem pretende vender imóvel a partir de dezembro, pela NF-e ABI
O que fazer, e até quando
- Determinar se você é contribuinte do regime regular. Pessoa física só entra se cumprir os dois requisitos do art. 251, § 1º, I — receita e número de imóveis. Falhando um, está fora.
- Atenção à regra antifracionamento. O art. 251, § 2º, II prevê que, se a receita de locação exceder em 20% o limite, a pessoa física passa a ser contribuinte já no ano corrente, e não apenas no seguinte.
- Habilitar-se para emissão de NFS-e e testar o fluxo antes de dezembro, não em dezembro.
- Revisar os contratos de locação, definindo quem emite o documento, em que prazo, e como se comporta o valor do aluguel diante do tributo.
- Alinhar com a administradora, se houver — a responsabilidade pela emissão precisa estar escrita.
O que custa não fazer
Perder a dispensa de recolhimento do art. 348, § 1º por não cumprir a obrigação acessória — e entrar em 2027, quando o tributo passa a ser efetivamente devido, com o sistema ainda não testado.
Registro editorial
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Pilar: 1 — Patrimônio sob pressão fiscal
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Serviço correlato (praticado no Brasil): adequação fiscal e contratual de holding imobiliária
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Estirpe editorial: Prata
Fontes: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 — DOU de 31/7/2026 · Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 — PDF oficial do CGIBS · LC nº 214/2025, arts. 251, 343, 346 e 348 — Planalto
Nota de conformidade
Este texto tem caráter exclusivamente informativo, nos termos do Provimento nº 205/2021 da OAB. As orientações práticas são gerais e não substituem a análise do caso concreto. Houve apoio de inteligência artificial na pesquisa e na redação, sob responsabilidade do advogado subscritor, em conformidade com a Recomendação nº 001/2024 do Conselho Federal da OAB.
Registro de verificação
Todos os dispositivos foram conferidos no texto oficial do Planalto e no Diário Oficial da União em 6/8/2026. A conferência corrigiu seis afirmações que circulam em análises secundárias:
- A LC 227/2026 foi sancionada em 13/1/2026 e publicada em 14/1/2026 (republicada em 15/1, retificada em 23/1).
- A regra de agregação de doações está no art. 155, não no art. 157 — que trata dos contribuintes.
- A obrigatoriedade de documento fiscal para locação de imóveis é 1º/12/2026, não 1º ou 3/8/2026.
- A CBS não entra com alíquota cheia em 2027: há redução de 0,1 ponto percentual em 2027-2028 (art. 347 da LC 214/2025).
- 26,5% não é alíquota — é gatilho de revisão do art. 475, § 11. As alíquotas de referência serão fixadas por resolução do Senado (art. 349).
- Locação residencial de até 90 dias tem redução de 40%, não de 70%, e perde o redutor social (arts. 253 e 281 vs. 260 e 261).
Ressalva estadual: a progressividade do ITCMD depende de lei estadual. Em São Paulo, vigora a alíquota única de 4% da Lei estadual nº 10.705/2000, com projeto de lei em tramitação para instituir a progressividade.
Sobre o escritório
O escritório Andrade & Cintra Advogados é uma banca boutique dedicada ao Direito Civil, Empresarial e Imobiliário, com foco no Direito de Família e Sucessões, concentrado no planejamento patrimonial e sucessório, na estruturação de holdings familiares e patrimoniais, na governança de sociedades e na organização do patrimônio para fins de sucessão — sempre com propósito negocial, substância e conformidade legal. Atuação internacional em cooperação com a Sintra Legal & Partners.
Sobre o autor
Dr. J. Guilherme de Andrade Cintra — Sócio Fundador · OAB/SP nº 220.915. Coautoria editorial assistida por inteligência artificial (Anthropic Claude) como editor, sob revisão e responsabilidade do advogado subscritor.
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