A locação residencial de até noventa dias migra para o regime de hotelaria: o dobro de carga e sem o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.
Gancho
Dois apartamentos idênticos, no mesmo prédio, do mesmo proprietário. Um alugado por trinta meses. O outro, por temporada. A partir de 2027, o segundo paga o dobro de tributo do primeiro — e perde um benefício que o primeiro tem.
O que aconteceu
A Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações da LC nº 227/2026, criou dois regimes distintos para a locação residencial, separados por um único critério: a duração do contrato.
Para a locação de imóveis em geral, o art. 261, parágrafo único:
"As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento)."
E o art. 260, na redação dada pela LC 227/2026, acrescenta o redutor social:
"Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), por mês, por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo."
Mas o art. 253 estabelece a exceção:
"A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria."
E o regime de hotelaria, no art. 281, tem redução de apenas 40%.
A leitura técnica
A diferença é maior do que parece à primeira vista, porque opera em duas frentes simultâneas.
Na alíquota, a locação de longo prazo é tributada a 30% da alíquota de referência — resultado da redução de 70%. A locação de até noventa dias é tributada a 60% — redução de 40%. A carga é exatamente o dobro.
No redutor social, a diferença é qualitativa. O art. 260 está no Capítulo V, dedicado aos bens imóveis. O art. 253 desloca a locação de curta duração para o Capítulo VII, da hotelaria. O redutor de R$ 600 mensais por imóvel simplesmente não acompanha esse deslocamento. Para um aluguel residencial de R$ 2 mil, isso significa deixar de excluir 30% da base de cálculo.
Há ainda um efeito sobre o crédito: o art. 283 veda expressamente a apropriação de créditos pelo adquirente dos serviços de hotelaria. O hóspede não credita — o que é irrelevante para pessoa física, mas deixa de ser quando o locatário é empresa que hospeda funcionários.
Vale registrar um detalhe do art. 260 que passou despercebido. A redação original da LC 214/2025 dizia apenas "R$ 600,00 por bem imóvel", sem indicar periodicidade. A LC 227/2026 inseriu a expressão "por mês". A dúvida sobre se o redutor era mensal ou único está resolvida: é mensal, por imóvel, corrigido pelo IPCA desde 16 de janeiro de 2025.
E o art. 278, II define serviço de hotelaria como o alojamento temporário em "imóvel residencial mobiliado, ainda que de uso não exclusivo dos hóspedes" — redação que alcança, sem margem para dúvida, o modelo de aluguel por aplicativo.
Uma cautela sobre números. Não é possível hoje afirmar a alíquota efetiva em reais. A LC 214/2025 não fixa percentual de alíquota de referência: o art. 349 atribui a fixação a resolução do Senado Federal, com base em cálculos do Tribunal de Contas da União, para os anos de 2027 em diante. O percentual de 26,5% que circula amplamente não é a alíquota — aparece uma única vez na lei, no art. 475, § 11, como gatilho que obriga o Executivo a propor projeto de lei corretivo se a estimativa da avaliação quinquenal o ultrapassar. Quem afirma que "a alíquota é 26,5%" está errado. O que se pode afirmar com segurança é a proporção: um regime paga o dobro do outro.
Quem isso atinge
- Proprietários que operam aluguel por temporada ou por aplicativo
- Quem tem carteira mista, com locações longas e curtas
- Quem estuda migrar de locação tradicional para temporada por causa da rentabilidade
- Administradoras e imobiliárias que precisam orientar proprietários
- Investidores em imóveis para renda
O que fazer, e até quando
- Classificar a carteira por duração contratual. A linha dos noventa dias ininterruptos passa a ter consequência tributária direta.
- Refazer a conta de rentabilidade da temporada considerando o dobro de carga e a ausência do redutor social. A vantagem da temporada pode ser menor do que a planilha atual indica.
- Verificar o enquadramento como contribuinte — art. 251, § 1º, I para pessoa física.
- Revisar contratos de temporada quanto a prazo, renovação e sucessão de contratos curtos sobre o mesmo imóvel.
- Acompanhar a resolução do Senado que fixará as alíquotas de referência, prevista para ser editada até 31 de outubro do ano anterior ao de vigência (art. 349, § 1º, II).
O que custa não fazer
Descobrir a diferença de carga em 2027, com a carteira já montada e os contratos já assinados sob premissa errada.
Registro editorial
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Pilar: 1 — Patrimônio sob pressão fiscal
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Serviço correlato (praticado no Brasil): reestruturação de carteira de locação e revisão contratual
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Estirpe editorial: Ouro
Fontes: LC nº 214/2025, arts. 253, 260, 261, 278, 281, 283, 349 e 475 — Planalto · LC nº 227/2026 — Planalto
Nota de conformidade
Este texto tem caráter exclusivamente informativo, nos termos do Provimento nº 205/2021 da OAB. As orientações práticas são gerais e não substituem a análise do caso concreto. Houve apoio de inteligência artificial na pesquisa e na redação, sob responsabilidade do advogado subscritor, em conformidade com a Recomendação nº 001/2024 do Conselho Federal da OAB.
Registro de verificação
Todos os dispositivos foram conferidos no texto oficial do Planalto e no Diário Oficial da União em 6/8/2026. A conferência corrigiu seis afirmações que circulam em análises secundárias:
- A LC 227/2026 foi sancionada em 13/1/2026 e publicada em 14/1/2026 (republicada em 15/1, retificada em 23/1).
- A regra de agregação de doações está no art. 155, não no art. 157 — que trata dos contribuintes.
- A obrigatoriedade de documento fiscal para locação de imóveis é 1º/12/2026, não 1º ou 3/8/2026.
- A CBS não entra com alíquota cheia em 2027: há redução de 0,1 ponto percentual em 2027-2028 (art. 347 da LC 214/2025).
- 26,5% não é alíquota — é gatilho de revisão do art. 475, § 11. As alíquotas de referência serão fixadas por resolução do Senado (art. 349).
- Locação residencial de até 90 dias tem redução de 40%, não de 70%, e perde o redutor social (arts. 253 e 281 vs. 260 e 261).
Ressalva estadual: a progressividade do ITCMD depende de lei estadual. Em São Paulo, vigora a alíquota única de 4% da Lei estadual nº 10.705/2000, com projeto de lei em tramitação para instituir a progressividade.
Sobre o escritório
O escritório Andrade & Cintra Advogados é uma banca boutique dedicada ao Direito Civil, Empresarial e Imobiliário, com foco no Direito de Família e Sucessões, concentrado no planejamento patrimonial e sucessório, na estruturação de holdings familiares e patrimoniais, na governança de sociedades e na organização do patrimônio para fins de sucessão — sempre com propósito negocial, substância e conformidade legal. Atuação internacional em cooperação com a Sintra Legal & Partners.
Sobre o autor
Dr. J. Guilherme de Andrade Cintra — Sócio Fundador · OAB/SP nº 220.915. Coautoria editorial assistida por inteligência artificial (Anthropic Claude) como editor, sob revisão e responsabilidade do advogado subscritor.
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